不動産鑑定士と宅建士の違い｜仕事、なるまでの流れ、試験（日程・形・合格率）と科目の重なり、宅建の受験経験者・合格者が使える講座の割引
目次
不動産鑑定士と宅建士（宅地建物取引士）は、どちらも不動産に関する国家資格ですが、仕事の中身が違います。不動産鑑定士は、土地や建物の経済的な価値を判定し、その結果を価額で表します（不動産の鑑定評価）。宅建士は、不動産の売買や賃貸の取引で、買う人・借りる人に重要事項を説明します。
宅建で学ぶ法律の一部は、不動産鑑定士試験の短答式の「行政法規」と重なります。ただ、宅建士の資格で、不動産鑑定士試験の科目が免除されることはありません。
このページは、国土交通省の「不動産鑑定士になるには」「令和8年不動産鑑定士試験受験案内」と試験の結果、宅地建物取引業法、不動産適正取引推進機構の発表、各校の公式ページ（2026年11月14日に確認）をもとにまとめています。宅建の試験については、宅建の試験と通信講座でくわしく書いています。
仕事の違い
| 資格 | 主な仕事 |
|---|---|
| 不動産鑑定士 | 不動産の鑑定評価（不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること）。地価公示・地価調査、不動産の売買・賃貸、融資のときの担保の評価、不動産の証券化などで使われる。鑑定評価は、不動産鑑定士だけが、不動産鑑定業者の業務として行える |
| 宅建士 | 宅地建物取引業者（不動産の売買や賃貸の仲介などをする業者）の取引で、重要事項を説明し、重要事項説明書と契約の書面（37条書面）に記名する。宅建業者は、事務所ごとに決まった数の専任の宅建士を置く（宅地建物取引業法第31条の3・第35条・第37条） |
なるまでの流れと開業の違い
| 項目 | 不動産鑑定士 | 宅建士 |
|---|---|---|
| 試験に合格したあと | 実務修習（1年コースか2年コース）を受け、修了考査に合格して、国土交通大臣の登録を受ける | 試験を行った都道府県知事の資格登録（実務経験2年以上か、登録実務講習の修了など）を受け、宅建士証の交付を受ける |
| 自分で開業するには | 不動産鑑定業を営むには、不動産鑑定業者としての登録が要る | 宅地建物取引業を営むには、宅建業の免許が要る（宅地建物取引業法第3条） |
不動産鑑定士の実務修習は不動産鑑定士になるには（実務修習と登録）に、宅建の登録は宅建に合格したあとにまとめています。
試験の違い
| 項目 | 不動産鑑定士試験 | 宅建試験 |
|---|---|---|
| 試験日 | 短答式は例年5月、論文式は例年8月（令和9年は5月16日と、8月7日〜9日） | 年1回。原則として10月の第3日曜日 |
| 試験の形 | 短答式はマークシートの択一式（2科目。各2時間）。論文式は記述（4科目を3日間で） | 50問の四肢択一式（マークシート）。2時間 |
| 受験資格 | なし | なし |
| 受験手数料 | 電子申請12,800円・書面13,000円（令和8年の例） | 8,200円 |
| 合格の決まり方 | 短答式は総合点の概ね7割、論文式は概ね6割を基準に、土地鑑定委員会が合格点を決める。科目ごとの基準もある | 合格点は年によって変わる（ここ10年は50問中33〜38点） |
| 合格率 | 短答式37.4%・論文式17.6%（令和8年） | 18.7%（令和7年度） |
| 受験者の数 | 短答式2,407人・論文式1,182人（令和8年） | 245,462人（令和7年度） |
| 合格発表 | 短答式は6月、論文式は10月（令和8年は6月24日と10月16日） | 原則として11月下旬（令和8年度は11月25日） |
宅建の試験（10月）のあと、次の年の5月の短答式までは約7か月あります。
科目の重なり
| 試験 | 科目 |
|---|---|
| 不動産鑑定士試験 | 短答式：不動産に関する行政法規（都市計画法・建築基準法など）、不動産の鑑定評価に関する理論。論文式：民法、経済学、会計学、不動産の鑑定評価に関する理論 |
| 宅建試験 | 権利関係（民法など）・宅建業法・法令上の制限（都市計画法・建築基準法など）・税・その他 |
TACは、宅建で学ぶ宅建業法・都市計画法・建築基準法などは短答式の行政法規に、民法は論文式に活かせるとしています。ただ、内容やレベルまで同じではないとも書いています。行政法規には、宅建で学ばない法律からも出題されます（短答式試験）。論文式の民法は、記述で答えます。
アガルートのコラムも、宅建士の試験を受けたことがある人は、目安より短い時間で知識を身につけられるとしています（勉強時間）。
宅建士の資格では、不動産鑑定士試験の科目は免除されません。論文式の科目の免除は、大学の教授・准教授や博士、公認会計士試験の合格者、司法修習生となる資格を得た人などが対象です（論文式試験）。
宅建の受験経験者・合格者が使える講座の割引
不動産鑑定士の講座を比べた3校は、どこも宅建に関係する割引がありました（2026年11月14日に各校の公式ページで確認）。
| 学校 | 割引 | 対象 |
|---|---|---|
| TAC | 宅建受験経験者割引。10ヵ月本科生（Web通信）は495,000円が440,000円、1.5年L本科生Plus（Web通信）は574,000円が520,000円 | 宅建試験を受けたことがある人（受験した年は問わない）。受験票・合格証書・宅建士証のどれかのコピーが要る |
| アガルート | 他資格試験合格者割引。アガルートの講座で合格した人は20%引き、ほかで合格した人は10%引き | 宅建士試験などの合格者。申し込む前に申請する |
| LEC | 関連資格合格者割引。10%引き、LECの講座で合格した人は20%引き（2027年3月31日まで） | 宅建士・行政書士などの合格者 |
TACの宅建受験経験者割引は、宅建に合格していなくても使えます。2026年11月1日〜12月27日の早割キャンペーンの間は、10ヵ月本科生が430,000円、1.5年L本科生Plus が480,000円です（どちらもWeb通信）。宅建受験経験者割引は、ほかの割引と一緒に使えません。TACの会員番号がない人は、入会金10,000円が別にかかります。
各校のコースは、通信講座の比較表で比べられます。
2つの資格をあわせて持つと
宅建士は不動産の取引の場面で、不動産鑑定士は不動産の価値の判定で、それぞれの資格が要る仕事をします。どちらも不動産の資格なので、学ぶ法律の一部が重なり、2つをあわせて持つと、不動産について扱える仕事の幅が広がります。
よくある質問
不動産鑑定士と宅建士は、どちらが難しいですか？
合格率は、不動産鑑定士試験が短答式37.4%・論文式17.6%（令和8年）、宅建試験が18.7%（令和7年度）でした。ただ、不動産鑑定士は2段階の試験で、論文式は記述の試験です。学校が出している勉強時間の目安も、不動産鑑定士は2,000時間以上です。
宅建士の資格で、不動産鑑定士試験の科目は免除されますか？
されません。ただ、宅建で学ぶ法律の一部は、短答式の行政法規と重なります。
宅建に合格していなくても、講座の割引は使えますか？
TACの宅建受験経験者割引は、宅建試験を受けたことがあれば使えます。アガルートとLECの割引は、合格した人が対象です。
出典
- 国土交通省「不動産鑑定士になるには」・「不動産鑑定士の魅力と仕事」・「不動産鑑定評価ポータルサイト」・「不動産鑑定業者の事業実績」
- 国土交通省「不動産鑑定士試験 試験実施情報」（令和8年不動産鑑定士試験受験案内）と「試験結果情報」（受験者数・合格率）
- 国土交通省「令和9年不動産鑑定士試験」（令和9年の試験日）
- 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索。第3条・第31条の3・第35条・第37条）
- 不動産適正取引推進機構「宅建試験の概要」・「試験実施概況（令和7年度以前10年間）」・「宅地建物取引士資格登録等の手続について」
- TAC「宅建からのステップアップ」・「お得な各種割引料金」・「早割キャンペーン」
- アガルート「不動産鑑定士試験対策講座 各種割引制度」・「不動産鑑定士の勉強時間や勉強法は？」
- LEC「初学者向け 割引制度」