不動産鑑定士の短答式試験｜科目（行政法規・鑑定理論）と時間、合格点（総得点の7割前後）、合格率、合格後2年の免除

不動産鑑定士の短答式試験は、マークシートで答える択一式の試験です。科目は「不動産に関する行政法規」と「不動産の鑑定評価に関する理論」の2つで、どちらも40問・100点満点です。令和9年は、2027年5月16日（日）に行われます（試験の日程と申込み）。

このページは、国土交通省の「令和8年不動産鑑定士試験受験案内」と、令和4〜8年の「短答式試験の結果について」をもとにまとめています（2026年11月14日に確認）。

2つの科目

科目	時間	出題の範囲
不動産に関する行政法規	10〜12（2時間）	都市計画法・土地区画整理法・都市再開発法・建築基準法など、不動産に関する法律と、関係する施行令・施行規則など
不動産の鑑定評価に関する理論	13〜15（2時間）	不動産鑑定評価基準と、不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

どちらの科目も40問で、満点は100点（2科目で200点）です。令和8年の試験では、出題は令和7年9月1日の時点で施行されている法令などからでした。

行政法規は、短答式試験にしか出ない科目です。鑑定理論は、論文式試験でも中心の科目です（論文式試験）。

受験案内では、総合点で概ね7割を基準に、土地鑑定委員会が相当と認めた得点を合格点とします。ほかに、科目ごとに一定の得点（必要最低得点比率）が必要です。

実際の合格点（総得点の得点比率）と、科目ごとの平均点は、次のとおりでした。

年	合格点（得点比率）	行政法規の平均点	鑑定理論の平均点	総合の平均点
令和8年	70.0%以上	60.1点	63.2点	123.3点
令和7年	70.0%以上	56.5点	66.6点	123.1点
令和6年	70.00%以上	58.1点	65.1点	123.2点
令和5年	66.25%以上	54.5点	61.8点	115.8点
令和4年	75.0%以上	61.8点	72.1点	133.9点

総合の平均点は200点満点です。合格点は、この5年は66.25%から75.0%の間で、平均点が低かった令和5年は低く、高かった令和4年は高くなっています。

合格率は、合格者数を受験者数で割って計算しています。この5年は33.9%〜37.4%で、受験者のおよそ3人に1人が合格しています。令和8年は、受験票を受け取った3,088人のうち2,407人が受け、900人が合格しました。

令和8年の合格者は、男性765名・女性135名で、平均年齢は34.0歳（最年少17歳・最高齢71歳）でした。

短答式試験に合格すると、次の年と、その次の年の短答式試験が免除されます。申込みのときに免除を申請すると、短答式を受けずに論文式試験を受けられます。令和9年の論文式試験は、令和9年の短答式の合格者と、令和7年・令和8年の短答式の合格者で免除を申請した人が受けられます。

総合点（200点満点）の得点比率で決まります。令和8年は70.0%以上（140点以上）でした。この5年は66.25%〜75.0%で、年によって変わります。科目ごとの最低点もあります。

令和8年は37.4%（受験者2,407人・合格者900人）でした。この5年は33.9%〜37.4%です。

はい。短答式に合格すると、次の年とその次の年は、免除を申請して論文式試験から受けられます。

国土交通省「不動産鑑定士試験試験実施情報」（令和8年不動産鑑定士試験受験案内。科目・時間・出題範囲・合格基準・免除）
国土交通省「不動産鑑定士試験試験結果情報」（令和4〜8年の短答式試験の結果。受験者数・合格者数・合格得点比率・科目別の平均点・合格者の属性）と、各年の問題・正解
国土交通省「不動産鑑定士になるには」（短答式試験の免除）