不動産鑑定士のテキストおすすめ｜独学で使われる本（行政法規の最短合格テキスト・要説 不動産鑑定評価基準・過去問題集）を、出版社の情報で比べる
不動産鑑定士試験は、短答式（行政法規・鑑定理論）と論文式（民法・経済学・会計学・鑑定理論）の2段階の試験です。出版社のページで確かめた試験向けの本は、TAC出版の過去問題集（もうだいじょうぶ!!シリーズ）と、行政法規のテキスト（最短合格テキスト）が中心でした。鑑定理論は、国土交通省が公開している不動産鑑定評価基準そのものと、その解説書を読みます。
運営者は行政書士で、不動産鑑定士の本は使っていません。使った感想ではなく、出版社などが公表している中身で比べています。定価は、出版社のページや書誌に書かれている金額です。Amazon などの通販の値段は書いていません。
テキストの選び方
- 鑑定理論は、不動産鑑定評価基準から読む：鑑定理論の出題の範囲は、短答式も論文式も、不動産鑑定評価基準と運用上の留意事項です（短答式試験）。原文は国土交通省のWebサイトで無料で見られます。言葉の意味や考え方の解説がほしいときは、解説書を使います。
- 行政法規は、テキストと過去問を組み合わせる：行政法規は範囲が広く（アガルートのコラムでは37の法令）、短答式にしか出ない科目です。テキストと、法律ごとに並べた過去問題集があります。
- 受ける年の版を選ぶ：令和8年の試験は、令和7年9月1日の時点で施行されている法令などから出題されました。法令が改正されたところは答えが変わるので、とくに行政法規は、受ける年に向けた版を使います。
- 論文式の科目は、過去問題集で出題の形を知る：論文式は記述で答える試験です。TAC出版から、鑑定理論（論文・演習）・民法・経済学・会計学の科目ごとの過去問題集が出ています。
主な本
| 本（出版社） | 中身 | 今の版（発売・ページ数・定価） |
|---|---|---|
| 不動産鑑定士 不動産に関する行政法規 最短合格テキスト（TAC出版。TAC不動産鑑定士講座 編著） | 行政法規のテキスト。よく出るテーマの過去問つき | 2027年度版（2026年10月。260ページ・3,740円） |
| 要説 不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン（住宅新報出版。日本不動産鑑定士協会連合会 監修） | 不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドラインの解説書 | 2015年3月（679ページ・3,300円） |
| 不動産鑑定士 不動産に関する行政法規 過去問題集（上）（下）（TAC出版） | 行政法規の過去問を、法律ごとに並べた問題集。上下2冊 | 2027年度版（2026年7月。上517ページ・5,280円、下769ページ・5,500円） |
| 不動産鑑定士 短答式試験 鑑定理論 過去問題集（TAC出版） | 短答式の鑑定理論の令和元年〜8年の8年分 | 2027年度版（2026年8月。688ページ・6,270円） |
| 不動産鑑定士 論文式試験 鑑定理論 過去問題集 論文（TAC出版） | 論文式の鑑定理論（論文）の問題と解答例・解説 | 2027年度版（2026年10月・3,300円） |
| 不動産鑑定士 論文式試験 鑑定理論 過去問題集 演習（TAC出版） | 論文式の鑑定理論（演習）の過去問 | 2027年度版（2026年10月・3,740円） |
| 不動産鑑定士 民法 過去問題集（TAC出版） | 論文式の民法の過去問 | 2027年度版（2026年10月・4,180円） |
| 不動産鑑定士 経済学 過去問題集（TAC出版） | 論文式の経済学の過去問 | 2027年度版（2026年10月・3,740円） |
| 不動産鑑定士 会計学 過去問題集（TAC出版。鎌田浩嗣 著） | 論文式の会計学の昭和40年〜令和7年の問題と解答例を、論点ごとに並べた問題集 | 2026年度版（2025年11月・4,400円） |
定価は税込です。発売の時期・ページ数・定価は、TAC出版の通販サイト、住宅新報出版のページ、国立国会図書館などの書誌で、2026年11月14日に確かめたものです。2027年度版は、令和9年（2027年）の試験に向けた版です。
国土交通省の無料の資料
本を買う前に、国土交通省のWebサイトで無料で見られるものがあります。
- 不動産鑑定評価基準と、不動産鑑定評価基準運用上の留意事項：「法令・不動産鑑定評価基準等」のページから見られます。鑑定理論の出題の範囲そのものです。
- 過去の試験問題：短答式は問題と正解、論文式は問題と出題の趣旨が、令和4〜8年の5年分見られます（独学と過去問）。
- 鑑定理論（演習）のサンプル問題：演習の問題の形を示した見本です。
テキスト
不動産に関する行政法規 最短合格テキスト（TAC出版）
TAC不動産鑑定士講座が編著した、行政法規のテキストです。TAC出版の通販サイトでは、2027年度版は260ページ・A5判・定価3,740円（奥付の日付は2026年10月25日）です。出版社は、次の3つを特長にあげています。
- 法令ごとのイメージがつかめるように、日常のことばでまとめた解説
- 本試験で使われる条文の言い回しも取り上げている
- 出題の多いテーマにしぼった過去問
章は、ゾーニング系の法令、税法、売買規制などに分かれています。過去問をもっと解くときは、同じTAC出版の「不動産に関する行政法規 過去問題集」があります。
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要説 不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン（住宅新報出版）
日本不動産鑑定士協会連合会が監修し、同会の鑑定評価基準委員会が編著した解説書です。住宅新報出版のページでは、2015年3月発行、A5判679ページ、定価3,300円で、在庫ありです。平成26年の基準の改正を織り込んで作られ、令和5年の時点で改題版の第8刷です。
試験のための本ではなく、鑑定評価に携わる不動産鑑定士などに向けた解説書です。不動産鑑定評価基準の総論から順に解説が並んでいるので、基準の原文と並べて読むと、言葉の意味や考え方を確かめられます。
過去問の本
国土交通省のWebサイトで見られる過去問は5年分で、短答式は正解だけ、論文式は出題の趣旨だけがついています。もっと前の年の問題や、解答・解説がほしいときは、TAC出版の過去問題集を使います。
不動産に関する行政法規 過去問題集（上）（下）（TAC出版）
TAC不動産鑑定士講座が編集した、行政法規の過去問題集です。2027年度版は2026年7月に出て、国立国会図書館の書誌では、上が517ページ、下が769ページです。定価は、上が5,280円、下が5,500円です（TAC出版の通販サイト）。
TAC出版のページ（2026年度版）では、次のような作りです。2026年度版は、平成23年から令和7年までの行政法規の問題を収録していました。
- 過去問を法律ごとに並べ、法律の改正があったところは、改正に合わせて問題を直している
- 左のページに問題、右のページに解答・解説
- 問題ごとに難易度（A易〜C難）
- いちばん新しい年の問題は、巻末にまとめて収録
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短答式試験 鑑定理論 過去問題集（TAC出版）
短答式の鑑定理論の過去問題集です。TAC出版の通販サイトでは、2027年度版は688ページ・A5判・定価6,270円（奥付の日付は2026年8月21日）で、令和元年から8年までの8年分の問題と解答・解説を収録しています。問題ごとに、難易度（A：易しい問題、B：合否の分かれ目となる問題、C：難しい問題）が書かれています。
論文式試験 鑑定理論 過去問題集 論文・演習（TAC出版）
論文式の鑑定理論は、論文の問題と、計算を含む演習の問題があり、過去問題集も「論文」と「演習」の2冊に分かれています。2027年度版は、どちらも2026年10月に出ました（論文3,300円・演習3,740円）。
TAC出版のページでは、2026年度版の「論文」は436ページで、平成18年から令和7年までの論文問題を収録し、どの問題も問題文・解答例・解説からなっています。それより前の問題は、「1965〜2005年 論文式試験 鑑定理論 過去問題集」（第3版・3,520円）にまとめられています。
民法・経済学・会計学の過去問題集（TAC出版）
論文式の民法・経済学・会計学にも、科目ごとの過去問題集があります。
- 民法 過去問題集：2027年度版（2026年10月・4,180円）
- 経済学 過去問題集：2027年度版（2026年10月・3,740円）
- 会計学 過去問題集（鎌田浩嗣 著）：2026年度版（2025年11月・4,400円）。丸善ジュンク堂の書誌では、昭和40年から令和7年までの会計学の問題と解答例を論点ごとに並べ、よい答案の組み立て方を説明した「答案構成」も収録しています。TAC出版の通販サイトに載っているのは、2026年11月14日の時点で2026年度版です
公認会計士試験の合格者は、論文式の会計学の免除を申請できます（論文式試験）。
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品切れの本
「不動産鑑定行政法規の知識」（住宅新報出版）は、記事などで名前を見かけることがある本です。住宅新報出版のページでは、第6版（2014年3月・定価5,280円）が品切れ・重版未定です。2014年の版なので、そのあとの法令の改正は入っていません。
講座とあわせて使うとき
通信講座には、講座のテキストと問題集がついています。市販の本は、講座の教材で足りないところ（たとえば、もっと前の年の過去問）を補うのに使えます。各校の講座の中身は通信講座の比較表で、選び方は不動産鑑定士の通信講座おすすめで比べられます。
よくある質問
不動産鑑定士のテキストは、市販の本だけでそろいますか？
TAC出版の通販サイトで確かめた不動産鑑定士の本は、行政法規の最短合格テキストのほかは、科目ごとの過去問題集でした。鑑定理論は、国土交通省の不動産鑑定評価基準の原文と、解説書（要説）を使います。民法・経済学・会計学の基本は、科目ごとの入門書や講座で学ぶことになります。
前の年の版や中古でも大丈夫ですか？
法令が改正されたところは、答えが変わることがあります。とくに行政法規は法令の数が多いので、受ける年に向けた版を使うと、改正を自分で調べる手間が減ります。
2027年の試験に向けた版は、もう出ていますか？
出ています。行政法規の過去問題集は2026年7月、短答式の鑑定理論の過去問題集は8月、論文式の鑑定理論・民法・経済学の過去問題集と行政法規の最短合格テキストは10月に、2027年度版が出ました。会計学は、2026年11月14日の時点で2026年度版です。
独学と通信講座、どちらがいいですか？
論文式は模範解答が公表されない記述の試験なので、答案のよしあしを自分で確かめにくいのが独学の難しさです（独学と過去問）。講座の選び方は通信講座おすすめにまとめています。
出典
- TAC出版の通販サイト：2027年度版 不動産に関する行政法規 最短合格テキスト（ほかの2027年度版の定価も載っている）・2027年度版 短答式試験 鑑定理論 過去問題集・2026年度版 不動産に関する行政法規 過去問題集（下）・2026年度版 論文式試験 鑑定理論 過去問題集 論文
- 住宅新報出版：要説 不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン・不動産鑑定行政法規の知識 第6版
- 国立国会図書館サーチ：不動産に関する行政法規過去問題集 2027年度版 上・下（ページ数）
- えほんナビ「TAC株式会社」の作品一覧（2027年度版の発売日）と丸善ジュンク堂「2026年度版 不動産鑑定士 会計学 過去問題集」
- 国土交通省「法令・不動産鑑定評価基準等」（不動産鑑定評価基準と運用上の留意事項）・「試験結果情報」（過去の試験問題）・「試験実施情報」（受験案内、鑑定理論〔演習問題〕のサンプル問題）
- アガルート「不動産鑑定士の勉強時間や勉強法は？」（行政法規の範囲の法令の数）