目次

第1章 戦略的必然性：なぜ「現状維持」がリスクとなるのか

進化する市場と専門家への要請

行政書士は、社会に欠かせない法務サービスを提供する専門職です。その一方で、業務範囲が広いため、定型的な業務では参入障壁が低く、結果としてコモディティ化（同質化）と価格競争の波にさらされやすい側面もあります。長期的な安定経営と高収益化を実現するには、他者が模倣できない独自の価値、すなわち戦略的な「堀（Competitive Moat）」を築くことが不可欠です。

「競争優位の源泉」を定義する：ダブル独占業務という鉄壁の堀

この競争優位の核心こそ、行政書士（AS）と土地家屋調査士（LHI）のダブルライセンスがもたらす価値です。両資格には、それぞれ法律で守られた強力な「独占業務」が存在します。行政書士法に基づく「官公署に提出する書類の作成代理」と、土地家屋調査士法に基づく「不動産の表示に関する登記の申請代理」は、他の資格者には許されません。

この二つの専門領域を一人の専門家が統合することで、他者が再現しにくい独自のサービス領域が生まれます。例えば、農地転用許可申請（行政書士業務）から、それに伴う土地の分筆登記（土地家屋調査士業務）までを一貫して担当できるのです。これは単なる利便性ではなく、法務と技術の両面から最適解を導く「総合的コンサルティング」へと昇華する行為といえます。

この変化は、提供価値の再定義を意味します。もはや時間単位や書類単位で「サービス」を売るのではなく、「相続した土地を分割して売却したい」「農地を宅地にして家を建てたい」といった複雑な課題に対し、ワンストップで完結する包括的な「ソリューション」を提供できるのです。これにより、タスク単価ではなく、解決価値全体に基づいた報酬設定が可能となります。

未来への防波堤：AI耐性という長期的価値

長期的な視点では、このダブルライセンスがもたらす「AI耐性」も見逃せません。AIの進化により、定型的な書類作成やデータ処理は自動化が進む可能性があります。しかし、土地家屋調査士の中心業務である現地測量、状況判断、隣接地所有者との交渉（境界立会い）などは、物理的作業や高い対人スキルを要するため、AIによる代替は極めて困難です。

行政書士の法的専門性と、土地家屋調査士の物理的・対人的専門性を組み合わせることは、技術革新の波に左右されない堅牢なキャリア基盤を築くことにつながります。これは不確実な時代を生き抜くための、極めて合理的かつ戦略的な投資といえます。

第2章 投資分析：成功へのエントリーコストを直視する

ROI思考で捉える資格取得の投資

「インディペンデント・プロフェッショナル2.0」として活動するあなたにとって、事業判断の基準はROI（投資収益率）です。したがって、土地家屋調査士資格取得という戦略的投資も、感覚ではなく定量的な視点で捉える必要があります。本章では、投資を「時間資本」と「金融資本」の二つに分けて分析し、その現実的な全体像を明らかにします。

要素1：時間資本 ― 最大の機会費用

土地家屋調査士試験の学習時間は一般に1,000～1,500時間とされ、行政書士試験（600～1,000時間）を大きく上回ります。すでに事務所を運営し多忙なあなたにとって、この時間こそが最大の投資＝「機会費用」となります。

ただし、この時間を「失われた時間」と見るのは誤りです。低単価・競争的な業務に充てる時間を、高単価かつ防御力の高い新事業部門の構築に振り向ける戦略的投資と捉えるべきです。1,500時間の投資が将来的に年数百万円規模の追加収益を生むなら、ROIは非常に高いといえます。したがって、学習効率を最大化し、最短で成果につなげる方法の選択が鍵となります。

要素2：金融資本 ― 現実的な支出

次に、資格取得に必要な金銭的投資を明確化します。高品質な学習環境とスムーズな資格登録を前提にした、現実的な費用の内訳は以下のとおりです。

表1：土地家屋調査士資格取得のための初期投資（概算）

費目金額（円）備考
通信講座受講料450,000高品質なサポート体制を持つ上位コースを想定
受験手数料10,000標準的な試験手数料
登録関連費用150,000土地家屋調査士会への入会金・登録免許税など
補助教材・用具費40,000関数電卓・作図用具・参考書など
合計（金融資本投資額）約650,000

この約65万円は決して小さな金額ではありませんが、消費ではなく事業拡張のための「設備投資」と考えるべきです。土地家屋調査士資格は新たな収益エンジンを搭載するための基盤であり、将来的な利益成長をもたらす戦略的支出です。

次章では、この投資がどのようにして高い収益を生み、どの程度の期間で回収されるのかを、具体的な業務モデルを通じて解説します。

第3章 収益エンジン：「ワンストップサービス」利益創出モデルの解剖

ダブルライセンスが生み出す収益構造の変革

ここからは、本事業計画の核心です。第2章で算出した約65万円の投資が、どのように数倍、数十倍の収益へ変わるのかを解き明かします。行政書士と土地家屋調査士の業務が交差する3つの高単価複合案件をケーススタディとして分析します。

以下の報酬額は、複数の事務所が公開している料金表を基に、保守的かつ現実的なモデルとして算出しています。地域や案件内容により変動はありますが、収益構造の全体像を把握するには十分な指標です。

ケーススタディ1：包括的相続パッケージ（相続ワンストップ・パッケージ）

シナリオ

クライアントが広い宅地を相続し、3名の相続人間で分割協議を実施。その結果、土地を3筆に分け、一部を売却して現金化することになりました。相続人の確定、遺産分割協議書の作成、境界確定測量、分筆登記、所有権移転登記が一連の流れで必要です。

収益分析（ダブルライセンス保持者の場合）

フェーズ内容報酬額（円）
行政書士業務相続人調査・説明図作成、財産調査、協議書作成約80,000
土地家屋調査士業務境界確定測量、分筆登記申請約380,000
プロジェクト総収益約460,000

行政書士単独では約8万円の業務で終了しますが、ダブルライセンスなら全体を一括受注できます。測量・登記部分を外注せずに完結できるため、案件の主導権と収益の大部分（約83%）を確保可能です。

ケーススタディ2：農地転用・宅地開発プロジェクト

シナリオ

クライアントが所有する市街化調整区域内の畑に住宅を建設したいケースです。農地法第5条に基づく転用許可を取得し、地目を「畑」から「宅地」に変更する登記が必要です。

収益分析（ダブルライセンス保持者の場合）

フェーズ内容報酬額（円）
行政書士業務農地法第5条許可申請約150,000
土地家屋調査士業務地目変更登記申請約40,000
プロジェクト総収益約190,000

この案件では地目変更登記自体の報酬は小さいものの、「ゲートウェイ効果（入口効果）」が生まれます。農地転用という入口を押さえることで、後続の建物登記（約8万円〜）などを継続的に受注できる可能性が高まります。単発業務を連続案件へ発展させ、クライアントの生涯価値（LTV）を飛躍的に高められます。

ケーススタディ3：小規模開発許可サービス

シナリオ

建設会社が1,000㎡の土地で小規模分譲宅地を造成する際、都市計画法第29条に基づく開発許可を取得する必要があります。許可申請には、法的手続きに加え、正確な測量に基づく各種図面が必須です。

収益分析（ダブルライセンス保持者の場合）

フェーズ内容報酬額（円）
行政書士業務開発許可申請（都市計画法第29条）約350,000
土地家屋調査士業務測量・造成計画図・地積測量図の作成約500,000
プロジェクト総収益約850,000

行政書士単独では、測量図面を外注せざるを得ず、主導権を失う構造的欠点があります。対して、ダブルライセンスなら全体を単独管理でき、85万円という高単価案件をフルで受注可能です。

表2：プロジェクト別収益ポテンシャル比較

ケーススタディ行政書士単独ダブルライセンス収益増加額（アップリフト）
包括的相続パッケージ80,000円460,000円+380,000円
農地転用・宅地開発150,000円190,000円＋後続業務+40,000円
小規模開発許可350,000円（外注必須）850,000円+500,000円

この比較から明らかなように、ダブルライセンスは単に業務範囲を広げるだけでなく、一件あたりの単価と利益率を大幅に高める、事業構造変革のエンジンといえます。

第4章 年収2000万円事務所への青写真

目標を「戦略的現実」に変えるための設計図

前章で示した事例から、年収2,000万円という目標は決して非現実的ではないことが明らかになりました。本章では、これらの高単価案件をどのように組み合わせ、年間の事業計画に落とし込むかを具体的に示します。ここで重要なのは、仕事量を増やすのではなく、「より価値の高い仕事」にシフトするという発想です。

年間目標の分解と数値化

まず、目標を数値として具体化します。

  • 年間総売上目標：20,000,000円
  • 年間経費（想定）：4,000,000円（事務所家賃・広告宣伝費・会費・通信費など）
  • 目標所得（税引前）：16,000,000円

この目標を達成するための案件構成（ケースミックス）は、地域特性と事務所の強みに応じて柔軟に設計できます。ここでは代表的な2つのモデルを提示します。

事業計画モデル1：開発案件注力型

都市近郊や開発需要が高い地域で有効なモデルです。高単価な開発許可案件を軸に据え、収益性の高い構成を目指します。

サービス種別単価（円）年間件数年間売上
小規模開発許可サービス850,00010件8,500,000
包括的相続パッケージ460,00010件4,600,000
既存の行政書士業務50,000140件7,000,000
合計20,100,000

この構成であれば、月1件弱の開発案件と月10件程度の既存業務を組み合わせるだけで、目標を達成できます。建設会社や不動産事業者との提携を通じて安定した受注基盤を築くことが鍵です。

事業計画モデル2：相続・資産承継特化型

高齢化が進む地域や資産家層が多いエリアに最適なモデルです。相続関連の複合案件を中心に安定的な収益基盤を形成します。

サービス種別単価（円）年間件数年間売上
包括的相続パッケージ460,00020件9,200,000
小規模開発許可サービス850,0005件4,250,000
既存の行政書士業務50,000130件6,500,000
合計19,950,000

相続分野では、税理士・司法書士・金融機関・葬祭業者との連携が極めて有効です。複合的な課題を解決できる「ワンストップ体制」を前面に打ち出すことで、紹介案件が安定的に流入します。

戦略的マーケティングと提携ネットワークの構築

高単価な統合サービスを拡大するには、単なる広告出稿よりも提携戦略が重要です。不動産仲介会社、建設会社、ハウスメーカー、税理士、司法書士、金融機関の相続担当者など、あなたのサービスを必要とする「案件の上流」にいる専門家と関係を築くことが成功の鍵です。

彼らにとって、法務と測量を一括で依頼できるパートナーは業務効率を高める極めて貴重な存在です。あなたが信頼される協業相手となれば、継続的な紹介ルートが構築でき、安定的な高単価案件の供給源となります。

表3：年収2000万円 事務所の年間事業計画サンプル（開発案件注力型）

サービス種別平均単価/件年間件数年間売上
小規模開発許可サービス850,000円10件8,500,000円
包括的相続パッケージ460,000円10件4,600,000円
農地転用・宅地開発190,000円5件950,000円
既存の行政書士業務50,000円120件6,000,000円
合計20,050,000円

この計画が示す通り、高単価複合案件を年間25件前後獲得できれば、既存業務と併せて年収2,000万円は十分に射程圏内です。量より質を重視する事業モデルへの転換こそが、次の成長段階へ進むための確実な道筋です。

第5章 最終評決：あなたのROIを算出し、未来を確保する

投資の成果を数値で示す ― ROIの明確化

ここまでの分析により、ダブルライセンスが単なる資格追加ではなく、事業の収益構造を根本から変える「戦略的投資」であることが明らかになりました。本章では、具体的な投資収益率（ROI）を算出し、その決断がいかに合理的であるかを数値で確認します。

初期投資額（金融資本）：約650,000円（第2章参照）
収益増加額（アップリフト）：

  • 小規模開発許可サービス：+500,000円
  • 包括的相続パッケージ：+380,000円

この2件を受注すれば、増加収益は合計880,000円となり、初期投資額を上回ります。つまり、わずか2件の複合案件で投資を完全回収できるのです。以降の案件はすべて純利益として積み上がり、年間25件ペースの受注でROIは圧倒的に高まります。多くの場合、投資回収期間（Payback Period）は1年未満です。

金銭的リターンを超える「戦略的リターン」

この投資の本質的価値は、短期的な利益回収にとどまりません。長期的に享受できる「非金銭的リターン」こそ、あなたの事業を盤石なものにします。

圧倒的な専門性と信頼の構築

ダブルライセンスという希少な資格組み合わせは、他の士業との差別化を生み出します。「土地と法律の両面を理解している先生」としてクライアントや提携先から高い信頼を得られます。

価格競争からの脱却

ワンストップ型サービスは、単独資格者には模倣が困難です。これにより、価格競争から完全に離脱し、自らの提供価値に基づいた報酬設定が可能となります。

技術革新への耐性（AI耐性）

行政書士業務は法的知識を要し、土地家屋調査士業務は現地測量や立会いなど物理的作業が不可欠です。両者を組み合わせることで、AIが進化しても代替されにくい職域を維持できます。これは将来的に「職業寿命を延ばす投資」としても非常に合理的です。

あなたの専門家としての進化

ダブルライセンスの取得は、単なる資格強化ではなく専門家としてのアイデンティティの変革を意味します。あなたはもはや官公署への書類を提出する「代書人」ではなく、不動産プロジェクト全体を成功に導く土地と法務の総合コンサルタントです。
クライアントの資産価値を高め、地域の土地利用を支援し、経済に貢献する存在として、事業そのものが社会的価値を帯びる段階へと進化します。

結論：計画から実行へ ― 最初の一歩を踏み出す

本書で示した結論は明確です。行政書士と土地家屋調査士のダブルライセンス取得は、年収2000万円を現実に変える最も強力な戦略的投資です。
たった数件の高単価案件で初期投資を回収し、その後は継続的な高収益事業へと発展します。あなたの事務所は、単なる法務サービス提供者から高付加価値な「ソリューションプロバイダー」へと進化できるのです。

次に取るべき行動は明白です。
それは、土地家屋調査士試験への挑戦です。忙しい日常の中で1,000時間以上の学習時間を確保するには、効率性とサポート体制に優れた通信講座の選択が重要となります。

この戦略的投資を最大化するために、次の記事では主要な通信講座を行政書士視点で徹底比較します。

→ 『【2025年版】行政書士が選ぶべき土地家屋調査士講座はどれか？アガルート vs 東京法経学院 vs LEC 徹底比較』

あなたの事務所が新たなステージへと飛躍する第一歩を、今ここから踏み出してください。